viernes, 1 de febrero de 2013

LAS MODIFICACIONES AL PLAN REGULADOR QUE TRIPLICARON EL VALOR DEL TERRENO QUE PEREIRA ARRIENDA A CENCOSUD EN LAS CONDES

Tres años después de que la sociedad del director del SII, Julio Pereira, arrendó a Cencosud el sitio donde se levantó el mall Portal de La Reina, la Municipalidad de Las Condes aprobó una modificación al Plano Regulador de la comuna. Ese cambio se hizo en 2003 y aumentó la tasación fiscal de los terrenos de $10.186 millones a $36.235 millones. De esta forma, los $22 millones que percibe mensualmente Pereira por el arriendo a Cencosud son una mínima parte del beneficio que la propiedad le ha generado. La más importante contribución a su patrimonio se debe el incremento del valor del terreno por el cambio al PRC: su parte de la propiedad es valorada por el fisco en $9.058 millones.

Por Juan Pablo Figueroa y Josefina Court



Aunque en la esquina de las avenidas Francisco Bilbao y Padre Hurtado, en Las Condes, Cencosud construyó un enorme mall, el terreno no es del holding de Horst Paulmann. Como lo reveló un reportaje de revista Qué Pasa el viernes 25 de enero, el empresario de origen alemán es sólo el arrendatario de ese enorme paño de 5,1 hectáreas frente al Parque Intercomunal San Alberto Hurtado. Sus dueños son dos sociedades de la familia Gandarillas que comparten la propiedad en partes iguales. Una de ellas es Inversiones Caburgua Ltda., donde participan las hermanas María Luisa y Josefina de la Cerda Gandarillas. La otra es Inmobiliaria Molino Viejo Ltda., cuyos socios son el actual director del Servicio de Impuestos Internos (SII), Julio Pereira Gandarillas, y su hermano Francisco Javier; todos primos hermanos por lado materno.

Esa relación contractual se convirtió en una de las últimas manchas que comprometen la gestión de Julio Pereira a la cabeza del SII. Él asumió el cargo en marzo de 2010, nombrado por el Presidente Sebastián Piñera. Un año después, la institución condonó a Johnson’s cerca de $59.000 millones en intereses y multas originados por deudas tributarias, una decisión en la que Pereira participó de forma directa a pesar de que tanto él como el subdirector jurídico del servicio, Mario Vila, deberían haberse inhabilitado por haber sido asesores tributarios de la multitienda antes de pasar al sector público. Una resolución de la Contraloría confirmó que tanto Pereira como Vila realizaron esa asesoría tributaria y determinó que se investigue si incurrieron en conflicto de intereses al realizar la condonación. En ese dictamen, la Contraloría “dispuso instruir sumario administrativo en el SII y en los demás servicios públicos pertinentes, a objeto de determinar la existencia de eventuales irregularidades en el proceso de condonación de intereses y multas del grupo Johnson’s”. El futuro de Pereira al mando del SII depende en gran medida del resultado de ese sumario, que debería acabar en los próximos días.

Un grupo de parlamentarios de oposición exigió su renuncia, pero el gobierno lo blindó a la espera de lo que dictamine la Contraloría. Sólo un par de semanas después, con el reportaje de Qué Pasa, el director del SII volvió a las primeras planas de los diarios, generando al gobierno un nuevo problema vinculado al conflicto de intereses. Como el millonario “perdonazo” despejó el camino para que el holding de Paulmann adquiriera la mayor parte de Johnson’s –hoy controla el 85,5% de las acciones–, el conocimiento público de ese contrato vino a complicar aún más la cuestionada situación de Pereira.

Cuando se firmó el contrato de arriendo en febrero de 2000, la relación de Pereira –entonces socio de Price Waterhouse Coopers– con Cencosud no era más que un muy buen negocio entre privados. El contrato estipulaba que la empresa de Paulmann cancelaría a los dueños del predio unas 47.000 UF al año al menos hasta 2032, cuando venciera el acuerdo. Y en caso de que las ventas netas de IVA del centro comercial superaran ese monto, el arriendo correspondería a un porcentaje de poco más del 1% sobre esas ventas. Para la fecha en que se firmó el documento que entregaba en arriendo el terreno sin construir, a los hermanos Pereira Gandarillas les correspondía al año un pago de $355 millones. Actualmente, ese monto equivale a casi $536 millones.

En todo caso, el ajuste de las unidades de fomento durante los últimos 13 años no ha sido el único motivo que ha hecho del acuerdo entre los primos Gandarillas y Cencosud un negocio millonario. El terreno forma parte de las zonas que han sido modificadas desde 2000 en el Plan Regulador Comunal de Las Condes (PRC), siendo beneficiado con normas más permisivas de construcción, otorgando una mayor plusvalía al terreno y, en consecuencia, multiplicando el valor patrimonial de las sociedades de los hermanos Pereira y de la Cerda. De acuerdo a los registros del mismo SII, la tasación fiscal de esas 5,1 hectáreas ha aumentado 3,6 veces su valor desde la firma del contrato. Su avalúo fiscal actual supera los $36.235 millones. Y en eso, mucho tiene que ver su relación con Cencosud.


EL ORIGEN DEL MALL

El 11 de febrero de 2000, cuando Horst Paulmann, Julio Pereira (en representación de Inmobiliaria Molino Viejo) y Gustavo de la Cerda (por Inversiones Caburgua) firmaron el contrato de arriendo de 39 páginas en la desaparecida notaría Bianchi, en el centro de Santiago, en el terreno donde hoy se ubica el mall Portal La Reina no había nada construido. Era un enorme paño de uso urbano entre las avenidas Francisco Bilbao y Padre Hurtado, la calle Manuel Claro Vial y que al poniente colindaba con la parte trasera de 11 casas ubicadas en el pasaje Enrique Bunster. El SII lo había tasado en más de $10.186 millones.

Como en el PRC de 1995 –vigente a esa fecha– estaba catalogado como una zona mixta, allí podían construirse inmuebles tanto de uso residencial como comercial. Sus dueños optaron entonces por la segunda opción. Así quedó claro el 23 de marzo de 2001, cuando la Dirección de Obras de la Municipalidad de Las Condes les otorgó a los primos Gandarillas el permiso de edificación Nº 62. A un año de la firma del contrato de arriendo con Cencosud, la autorización para edificar fue el paso siguiente que dieron los hermanos Pereira y de la Cerda para levantar en su terreno la “Obra nueva Supermercado Jumbo-Easy”.

El documento establece que el terreno estaba en una zona catalogada en el PRC como EAm2+cb (Edificación Aislada Media Nº 2 con Edificación Continua Baja) y que, como el coeficiente de constructibilidad del proyecto es de 2,4 –aunque a ese tipo de zona le correspondía de 1,6–, la superficie máxima que se podía edificar en el terreno era de 124.387 m2. Pero aún así, no podía ocupar toda el área de 5,1 hectáreas. En el permiso de edificación, la Dirección de Obras estipula que las obras sólo podrán ocupar el 35% del suelo, por lo que el máximo construible en el nivel declarado como primer piso no podía superar los 18.140 m2. Por lo tanto, la superficie construida total debía ser menor. De acuerdo a esas restricciones, los dueños del proyecto optaron por levantar dos edificios que se acogieron a los beneficios de Conjunto Armónico y que en total hacen 60.457 m2, incluyendo los cuatro pisos de estacionamientos.

Por otra parte, el documento también establece las obras de mitigación vial que se deben realizar para llevar adelante el proyecto. Una de ellas es la extensión de avenida Cuarto Centenario entre Francisco Bilbao y Manuel Claro Vial. Con eso, el terreno de los primos Gandarillas quedaba dividido en dos: uno al oriente (de 38.976 m2) y otro al poniente de la avenida extendida (de 12.851 m2), aunque continuaron siendo parte del mismo paño bajo el rol 1852-001.

El mall Portal La Reina se construyó por completo en el lado oriente de avenida Cuarto Centenario, en el lote denominado B1-A1. Fue inaugurado en agosto de 2002, año y medio después de que se autorizara su edificación y dos años y medio después de que Julio Pereira, su tío Gustavo de la Cerda y Horst Paulmann firmaran el contrato de arriendo. Al otro lado de la calle quedó un espacio vacío, un “remanente” que colindaba con las 11 casas del pasaje Enrique Bunster. Como en la construcción del centro comercial se utilizó la capacidad máxima de ocupación de suelo, el permiso de edificación establece que ese sitio, que quedó sin nada, “no podrá optar a construir sobre el nivel natural del terreno”. Pero tiempo después las reglas cambiaron sin aviso. Fue entonces que el millonario negocio de la sociedad de Julio Pereira con Cencosud comenzó a generar ruido.


UN CAMBIO DESCONOCIDO

El 19 de octubre de 2005, el alcalde de Las Condes, Francisco de la Maza, recibió una carta firmada por los propietarios de las 11 casas de la vereda oriente del pasaje Enrique Bunster. A través de ella alegaban que ese espacio sin construir que estaba justo detrás de sus viviendas se había transformado en un estacionamiento de espera para los camiones de los proveedores que alimentan el mall. Que desde que Cencosud había inaugurado el Portal La Reina todo el día oían gritos y ruidos de motores y respiraban el olor a bencina y el polvo, mucho polvo. Ellos decían que nunca se enteraron de cambios en el PRC que habían autorizado la construcción del mall. Y que desde hacía al menos dos días que su situación había empeorado. Los camiones de los proveedores se habían ido, pero en su reemplazo habían llegado otros que estaban removiendo la tierra, preparando el terreno para una nueva construcción en ese espacio que había quedado como “remanente” del mall, aquel donde según el permiso de edificación de 2001 no se podía construir. Y que sobre eso nadie les había dicho nada.

El 18 de octubre, un día después de que comenzaran los trabajos preparatorios para la nueva edificación, habían ido al municipio, donde les informaron que efectivamente estaba en trámite de aprobación un proyecto para levantar otro centro comercial de seis pisos y dos subterráneos a tan sólo seis metros de distancia de sus casas. Como el proyecto recién estaba en trámite, los vecinos exigieron al alcalde De la Maza la inmediata paralización de las obras que llevaban en curso ya tres días sin permiso de edificación y la aclaración por parte de las autoridades de por qué no fueron informados de las modificaciones en el PRC que permitían la edificación en ese terreno. También exigieron la visita del alcalde, pero nunca llegó.

Las obras se paralizaron el 24 de octubre, pero recién al mes siguiente recibirían una respuesta. Fue entonces que se enteraron de que dos años antes el concejo municipal había cambiado el PRC sin aviso, a pesar de que el artículo 43 de la Ley General de Vivienda y Construcción es claro al establecer que antes de discutir posibles cambios, el concejo debía “informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales características del instrumento de planificación propuesto y de sus efectos” y “realizar una o más audiencias públicas en los barrios o sectores más afectados para exponer el proyecto a la comunidad”. Pero eso, alegaban los vecinos, nunca había ocurrido. También se enteraron de que ese espacio vacío que estaba detrás de sus casas se había subdividido y que ya no era uno solo con el terreno donde está el mall, sino que ahora eran dos predios distintos. Y que las condiciones para construir allí se habían vuelto más permisivas. Que por eso sus dueños, las dos sociedades de los primos Gandarillas –Imobiliaria Molino Viejo e Inversiones Caburgua–, estaban dejando todo listo para levantar un nuevo proyecto comercial de la mano de Cencosud justo detrás de sus casas, en el nuevo lote denominado B2-A1.


NUEVAS REGLAS

El oficio que los vecinos recibieron el 4 de noviembre de 2005 no llevaba la firma de ninguna autoridad municipal, sino que la del asesor urbano del municipio Pablo de la Llera. En él, el arquitecto les informaba a los vecinos que los cambios no correspondían a uso de suelo, porque al menos desde fines de los ’80 que su zona era mixta: si bien permitía la construcción residencial, también autorizaba la edificación de uso comercial. Además, explicaba que “debido a los conflictos por los distintos usos de suelo”, el concejo municipal había aprobado a fines de 2003 una modificación al PRC que mantuvo el uso comercial al predio vacío que estaba detrás de sus casas y que los cambios sí habían sido anunciados en dos oportunidades en 2001 (18 y 22 de agosto) a través de El Mercurio, donde además se indicaba lugar, fecha y hora en que se realizarían dos seminarios informativos para la comunidad. El aviso se habría mantenido por 30 días a contar de la segunda publicación. Y que tras todo eso, habían llegado 161 cartas con observaciones al municipio –154 dentro del plazo legal y siete fuera–, aunque ninguna se refería a ese espacio en particular donde se evaluaba la construcción de un nuevo centro comercial.

Las explicaciones dadas por De la Llera no satisficieron a los vecinos. No comprendían que, sin que se les haya notificado directamente a ellos, los más afectados con el cambio, el 4 de diciembre de 2003 el alcalde De la Maza hubiera emitido el decreto alcaldicio Nº 3.218, que visaba las modificaciones al PRC. Por eso, el 9 de noviembre de 2005 enviaron al alcalde otra carta solicitándole una audiencia.

Tras esa carta, lo único que los vecinos obtuvieron fue un mail fechado el 11 de noviembre donde la arquitecta Ana María Soffia les indicaba que el terreno en cuestión ya no era catalogado como EAm2+cb en el PRC, sino que ahora correspondía a un área EAm4, por lo que se le aplicaba una norma distinta de edificación.

Si antes de los cambios la norma permitía en ese terreno un coeficiente de constructibilidad de 1,6 –aunque al mall se le había autorizado en 2001 una de 2,4–, ahora se le permite uno de 1,8, lo que significa que la modificación incrementó en 20% su superficie máxima construible. Lo mismo pasó con la ocupación del suelo: con el PRC vigente hasta 2003, la construcción del primer nivel sólo podía ocupar el 35% del terreno, pero tras los cambios introducidos ese porcentaje aumentó hasta llegar al 60%. Esos cambios pueden parecer mínimos, pero se tradujeron no sólo en un incremento significativo en el valor del suelo, sino que también en el potencial comercial del terreno de Julio Pereira, su hermano y sus primas María Luisa y Josefina de la Cerda.


FICHAS PARA UN NUEVO NEGOCIO

Cuando se publicó el 5 de diciembre de 2003 el PRC modificado en el Diario Oficial, la tasación fiscal del terreno ya había aumentado su valor en casi $1.241 millones respecto de cuando se firmó el contrato de arriendo. Pero lo importante en ese momento no era eso, sino que la posibilidad que los cambios abrían para hacer nuevos negocios. Eso sería en definitiva lo que haría crecer en sólo meses el patrimonio de los primos Gandarillas.

Como la modificación del PRC aumentó la ocupación del suelo casi al doble, el terreno de los primos Gandarillas quedaba con un 25% de superficie disponible para construir. Pero sus planes eran otros, quizás más ambiciosos. Ya con la nueva norma vigente, ambas sociedades solicitaron a la Dirección de Obras de la municipalidad la subdivisión del predio, transformando ese “remanente” que había quedado tras la construcción del mall en un sitio eriazo con un potencial de ocupación del suelo de 60%. Después de analizar la petición, el loteo se formalizó el 20 de abril de 2004. El SII registró el nuevo terreno bajo el rol 1852-003 y lo tasó en poco más de $317 millones. Desde entonces que el espacio vacío detrás de las 11 casas del pasaje Enrique Bunster pasó a ser nuevamente construible.

El nuevo escenario abría la puerta para que los dueños del terreno explotaran su potencial. Así fue que el 11 de junio de 2005 ingresaron en la Dirección de Obras un proyecto para levantar otro centro comercial -también con Cencosud- con restaurantes, multitiendas y un centro médico de seis pisos y dos subterráneos. Aunque aún estaba en trámite, el 17 de octubre de ese mismo año llegaron los camiones para comenzar a preparar todo antes de empezar la edificación, que fue en definitiva lo que puso en alerta a los vecinos.

El 16 de enero de 2006, los vecinos solicitaron a la Dirección de Obras todos los antecedentes del proyecto, pero no recibieron respuesta. Días después, junto al presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, Patricio Herman, enviaron un nuevo oficio a las autoridades municipales donde se les solicitaba que se dejara sin efecto el proyecto en trámite “para evitar un trato discriminatorio y abusivo”.

Lo que vino después parecía ser un traspié para los dueños del terreno, aunque en definitiva, no lo fue tanto. El 2 de febrero de ese año, el mismo día en que Herman y los vecinos presentaron una denuncia ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo por la negativa a entregar información por parte de la Dirección de Obras de la municipalidad, ese mismo departamento municipal notificó a las sociedades que comparten la propiedad de los terrenos que su proyecto había sido rechazado. No porque no cumpliera con las normas establecidas en el PRC, sino que por una razón netamente administrativa: en la última presentación de antecedentes no había dado cumplimiento a todas las observaciones formuladas. Y como se había agotado el plazo legal, se les devolvió a los solicitantes todos los antecedentes presentados para sacar el proyecto adelante y se anularon los registros.

El nuevo centro comercial se caía, pero no todo resultaba tan malo. Entre el segundo semestre de 2005 –cuando se presentó el proyecto– y el primero de 2006 –cuando fue rechazado– el terreno se valorizó como nunca. Durante ese período, el lote B1-A1, donde está construido el Portal La Reina, pasó de tener un avalúo fiscal de poco más de $11.854 millones a uno que superaba los $27.260 millones. Por otra parte, el sitio eriazo donde pretendían construir el nuevo edificio comercial valía al comienzo de ese mismo período unos $330 millones. Ese mismo terreno sigue siendo un sitio eriazo a la espera de un nuevo proyecto. Después de que la Dirección de Obras rechazó la propuesta en febrero de 2006, el SII ya había aumentado más de cuatro veces su tasación.


TERRENO EXTRA

Dos meses después de que los vecinos del pasaje Enrique Bunster junto a Herman pusieran una denuncia ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo, la Dirección de Obras de Las Condes envió un oficio donde su director, Carlos Alarcón, explicaba paso a paso el conflicto. El 17 de abril, el seremi Nelson Morales determinó que su repartición “no observa irregularidades en la actuación de la Dirección de Obras Municipales de Las Condes”.

Al mes siguiente, los vecinos recurrieron a la Contraloría con un nuevo antecedente: una declaración firmada por los representantes de la junta de vecinos Bilbao-Duqueco que también aseguraban nunca haber sido informados de los cambios implementados a fines de 2003 en el PRC. El resultado fue el mismo que con la seremi: en su resolución del 8 de agosto de 2007, el órgano contralor no detectó irregularidades en el proceso.

Para entonces, los vecinos del pasaje Enrique Bunster ya se habían rendido ante una oferta que no podían rechazar. Patricio Herman cuenta que todos vendieron sus casas a Inmobiliaria Molino Viejo e Inversiones Caburgua a un precio que bordeaba los $120 millones, a pesar de que el valor comercial de esas viviendas DFL2 de 90 m2 no superaba en 2007 los $40 millones. Todas fueron demolidas. La franja completa fue anexada a los sitios de los primos Gandarillas.

En septiembre de 2007, se publicó en el Diario Oficial la aprobación del Plan Seccional Portal La Reina, un documento a través del cual se permite el emplazamiento de proyectos de equipamiento mayor “aun cuando las vías que enfrentan los proyectos tengan menor categoría”. Desde entonces, los terrenos de Julio Pereira y sus primos no han hecho más que aumentar su valor. Hoy, ambos lotes están tasados por el SII en más de $36.235 millones. Como las dos sociedades de los primos Gandarillas se dividen la propiedad en partes iguales, y como Julio Pereira posee el 49% de la participación en Inmobiliaria Molino Viejo –según su declaración de patrimonio–, cerca de una cuarta parte de ese monto forma parte de su patrimonio personal.

A pocos días de que la Contraloría entregue su dictamen definitivo sobre la situación de Pereira, la relación con Cencosud no hace más que complicar su continuidad al mando del SII. Porque hay un dato clave que falta por dilucidar. Según una publicación en el Diario Oficial del 29 de abril de 2010, que resume una escritura pública firmada el 10 de marzo de ese año, Pereira dejó de ser socio de Price Waterhouse Coopers, la auditora que revisa los estados financieros del holding de Paulmann. Por eso esa empresa no figura ni en su declaración de patrimonio ni en la de intereses. Pero la información disponible en la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) dice otra cosa. Según lo que aparece en el sitio web de entidad, Julio Pereira aún posee el 2,91% de las acciones.


Vea además la carta que envió el presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, Patricio Herman, a Julio Pereira solicitándole información sobre los terrenos que posee y arrienda a Cencosud en Las Condes.


Publicado originalmente en CIPER (31/1/2013)

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